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米兰兵法:向发展商购屋仍有风险

向发展商直接买房子有不少好处,但同样的也有一定的风险。

虽然类似情况已经不太常发生,但发展商在建筑工程开始或竣工前倒下,并非不可能的事。


只要经济严重放缓或再陷入衰退,即使是有信誉的发展商,也可以是明天倒闭的发展商。

我的前邻居在富都巴士车站隔壁的购物中心购买了3间店铺,随后那间购物中心便被搁置。

延迟竣工常发生

至今,他从腰包掏出了大约30万令吉,流动的资金都被卡在那里,但他无计可施以取回这笔资金。

另外,延迟竣工则是常有的事。


万一工程真的不幸延迟完成,你能否根据买卖合约的条例获得现金赔偿,抑或发展商将会通过豁免某段时期的服务与维修费,作为补偿的代价?

曾经发生过数宗这样的案件,那就是发展商要求买家在支付订金后,签署无注明日期的买卖合约。

为了避免工程延迟竣工需要赔偿,发展商等待单位销售到一定数量时,即在相隔数个月后,才定下买卖合约的日期。

万一发展商无法卖出指定数量的单位,并决定不要继续进行工程,如果买家无需承担任何罚金,而又能全额索回之前已缴的款项,便是非常幸运的了。

备注:从法律上,买卖合约的志期和支付订金的日期必须是同一天。

严防货不对办

混水摸鱼的人很多,发展商也不例外。

很多时候,你在宣传单上看到的规格和建材是上等的,但交到你手上的房产并非如此,例如房子其实是次等品质的建材,手工粗制滥造或不符指标。

你可能在稍后发现裂缝与空心楼板、轻易出现裂口的角落、松落的瓷砖以及其他等等。

缺陷责任期长达18月

虽然从产业移交日期起,有长达18个月的缺陷责任期,但这仍取决于发展商修补缺陷的能力与速度。

有的时候,单位没问题,但整项计划或许会有些货不对办,例如某些承诺的公共设施,像美化环境、保安措施等等少了或不见了。

原来,发展商会加速居用空间的工程,因为这样才能加速向购屋者借贷的银行索取建费,但其他非直接居用的空间,例如公共设施、美化环境以及其他等,对索款起不了作用,所以发展商一般会到了最后一刻才处理。

迟迟未获分层地契

高层或围篱式发展,通常都是延迟获得分层地契,最糟糕的情况就是迟迟拿不到分层地契。

只要发展商可以向居民按月收取维修费,获得额外的被动收入,那幺他们可能会愿意花一点钱申请分层地契,以履行他们对购屋者的义务。

还有,他们甚至会让自己的亲属经营管理处,为了控制多数表决,一些发展商会故意留住一些未售出的单位。

在没有分层地契的情况下,业主无法成立由居民组成的管理机构,以维持他们的地方。

尽管如此,购屋者有权利询问如何使用维修费,直至所有购屋者聚在一起,并组成一个强大的团体,发展商才能如愿放手不管。

无地契转名征3%费用

值得一提的是,在没有分层地契的情况下,业主在脱售产业时必须获得发展商的同意,将新买家记录在发展商的名单上,登记为该产业的新业主。

这主要是让发展商更新记录,并在发出该产业的分层地契或者个人地契时,能够发放给正确的现有业主。

有些发展商曾经根据买卖合约价格,征收最高3%收费,才批准让产业转售。

根据当前的房屋发展部(HDA)条例,发展商只能收取最多500令吉或购屋价的0.5%行政费,这需胥视何者较低,而且有关合约必须是在之后签署。

也有些发展商在业主向银行申请再融资时,征收类似收费。

勿陷美丽促销陷阱

如果你购买房产的原意是在建竣后转售,但适逢遇上经济衰退,那幺你将会大失所望。

所以,懂得分析和掌握经济未来走势,尤其是房产工程接近竣工时的局势尤其重要。

向发展商买房子,你不知道所选择的单位附近建什幺,也不会知道未来将会兴建什幺。

举个例子,你的房屋或面对木屋区、排水渠、排污池塘、垃圾场、高压电缆、拥挤的大道以及其他等等。

这些元素都不会在发展商印制的销售传单或房屋模型内找到。

大多数购屋者的投诉主要是发展商向他们作出的所有承诺(没有白纸黑字注明),包括他们亲眼看见的、引人入胜的广告、色彩缤纷的小册子、设计师的印象与美丽的示范屋,与移交给买家的成品有很大出入。

有时候,展示单位的规模与天花板的高度,可能和正式单位不同。例如,展示单位的天花板高度可能是12尺,以营造宽敞的感觉,但真正单位的天花板高度可能只有9尺。

很不幸的是,发展商与买家之间的买卖合约,绝不会注明这些协助推销而附加的资料;难怪公众都有“发展商一般会过度承诺或无法兑现承诺”的看法。

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